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不動産売却をお考えの方へ

 

不動産売却の流れ

不動産売却の流れを以下に表示しその中でも重要なポイントの解説をします。

 

  1. 不動産会社の選定
  2. 売却不動産の査定
  3. 売却の依頼とそれに伴う媒介契約の締結 媒介契約の種類を選ぶ
  4. 近畿レインズ(公益社団法人近畿不動産流通機構データベース) への物件登録
  5. 不動産仲介会社による物件紹介、案内
  6. 購入客との売買契約締結

 

さてこの中で一番重要な項目は、どれだと思われますか?

 

大抵の方は、1と2を挙げられるのでは、無いでしょうか?

 

正解は、3の媒介契約の種類の選定と4の流通機構への物件登録です。

 

ところで、「媒介契約の種類って何?」と思われた方
結構いらっしゃるのではないですか?

 

媒介契約には、4種類あり、拘束力の強い順に

 

     代理、専属専任、専任、一般

 

の4種類があります。

 

代理は、売主の代理ですから売主の立場と同等となります。


専属専任と専任ですがほぼ内容は、一緒ですが、


専属専任は、売主がみずから購入客を見つけた場合も


仲介手数料の支払い義務がある事が相違点となります。

 

専属専任契約の罠

 

さて、この専属専任で契約する事にお客様に何かメリットがあるのか・・・


というと全くありません。

 

しかも売主が自ら購入客を見つけた場合に
仲介業者抜きで契約何て事があるんでしょうか?

 

まずありません。

 

では、なぜこのような契約形態が出来たのかというとそれは、
不動産業者のルール違反が多発した為に作られた経緯があります。

 

業界自体のモラルが低いために作られた契約ですが,
これは、本末転倒で業者の罰則規定等作るのが
本筋だと思われます。

 

では、デメリットは、どうかと言えばこれは、大いにあります。

 

広告宣伝活動が大いに制限されます。

 

殆どの物件が広告不可で登録されます。 
売却依頼を受けた業者のみが宣伝活動をするというものです。

 

売主の希望によって広告をしないという場合もごく稀にありますが,
ほとんどは売却業者が買い客の仲介手数料を得るために、
自社のみが宣伝活動を行う為のもの
です。

 

酷いケースでは、抱え込みが行われます

 

自社の販売活動を優先する為に他社に対して、
商談中と称して物件情報を出さないという顧客に対する背信行為です。 

 

これは、他社には、実態を把握する事は出来ませんので、
悪質な業者の場合未だにあります。 

 

現実に現在でも珠に商談中で登録された物件が、
1ヶ月後に商談解除で再登録される場合があります。

 

この1ヶ月の期間は、無駄に時間を浪費し販売機会が失われます。

 

何故そのようなチャンスを失う行為が行われるか? 

 

不動産を販売するのが仕事なのに?

 

大いに疑問符がつく処ですが、それは、仲介手数料に原因があります。

 

不動産業界だけに許された双方代理とは?

 

日本の仲介業者は、1社での仲介(両手数と言われるもの)が許されており、
その場合の手数料上限は、物件価格の6%+12万円(税別)となります。

 

3000万円の物件の場合は、192万円(税別)となります。

 

かなりの金額です。

 

仲介業者の営業マンは、まずは、この両手数を目指します。

 

これをされると媒介契約をした仲介業者の持ち客の範囲それと
広告能力の範囲での販売活動になってしまいます。

 

良い買い客を逃す恐れ(他の物件を購入してしまう)が大いにあります。

 

これは、はっきり言って売主に対する利益相反行為になります。

 

にもかかわらず、不動産業法にはその事を規制する条文は、
ありません。

 

民法では、双方代理は、禁じられていますが、宅建業者は、
ある意味双方代理と言える単独仲介が許されています。

 

単純に他社の買客より自社の買客を優先するであろう事は、
容易に想像が付きます。

 

これは、売り依頼のクライアントの利益より仲介業者の利益を
優先させているので利益相反行為となるのですが、
それが表面化する事は、殆んどありません。

 

この様に問題がある専属専任や専任媒介は基本的に
避けるべきですが何故かこの媒介で依頼される方が殆んどです。

 

専属専任や、専任でないと一所懸命に販売してくれないのでは、
という心理が働いているのは、否めないと思います。

 

現場の不動産営業マンの思考を再現します

 

では、実際は、どうなんでしょうか?

 

専属専任媒介と一般媒介とでは担当営業マンの心理が
どの様に違うかご説明します。

 

ある不動産会社Aの営業マンがBというマンションの
媒介契約を受けました。

 

1.専属専任媒介の場合

 

「一つ売り物出来たな。
とりあえずレインズ登録までの猶予期間(2週間)中は、
自分の見込み客に紹介して行こう」。

 

「自分の見込み客では、成約できないな〜。
では、レインズに登録するけど他社は広告不可にして、
自社のHPに掲載してじっくり買客が現れるのを待つか。
そのうち現れるだろう」。

 

ネットに出してるんだから欲しい人は、
いつかはうちのHPに辿り着くはず・・・

 

そして1ヶ月経過 マンションは未だ売れず営業マンは、
売り依頼のクライアントに

 

「やはり価格が高いようで反響がないですね。
200万ほど価格を下げましょう!」
/p>

 

 

2.一般媒介契約の場合

 

このCマンションは、同業他社Dも一般媒介を締結しています。

 

営業マンは、このように考えます。

 

「自分の見込み客にすぐ知らせて、D社より先に同業他社にも
販売協力してもらわねば。

 

D社を通して申込みが入っては、元も子もないぞ。

 

レインズにもすぐ登録だ!

 

見込み客を持ってそうな他社には、FAXで物件情報を送信だ! 

 

そうだ、うちが貰う仲介手数料3%の内1%を客付けしてくれる業者に
キックバックすれば、D社では無くA社(当社)を通してくれるだろうから
手数料もキックバックしよう!」。

 

とこうなります。

 

さてどちらが頑張ってるように見えますか?

 

一般媒介の方が他社と競合しているので必死そうじゃないですか?

 

そしてもう一つ重要なポイントがあります。

 

それは、他社の販売協力があると云う事です。

 

 

売却依頼する仲介業者にも勿論見込み客はいるでしょうが、
地域全体の業者が持っている見込み客と比較すれば
微々たるものです。

 

そしてその多数の業者は、日々自社の見込み客に合う物件
が登録されないかと近畿レインズのデータベースから検索したり
新規物件の日報に目を通しています。

 

仲介業者のシステムが何となくご理解頂けたのでは、無いでしょうか。

 

こうなると、どこの業者に頼んでもオール不動産業で
買い客を紹介するという事は、どこの業者に頼んでも大差無いんだな
と思われた方もいらっしゃるでしょう。

 

実際不動産業者は、売却物件を近畿レインズに登録する為の窓口
に徹するほうが顧客の利益に適うのではないかと思われます。

 

逆に見込み客を持っている業者の方が何か自社利益優先で
不利益を被るのでは、と思われた方、

 

賢明です。

 

仲介業者は、売り側 買い側 別々に担当する方が健全である事は、
間違いありません。

 

さてどこに頼んでも一緒なら逆に迷うなと思われた方 

 

どこに頼んでも一緒では、ありません。

 

ネット不動産なら、仲介手数料半額

 

ネット不動産では、仲介手数料は、正規手数料の半額で販売致します。

 

一例 3500万のマンションの場合

 

A社 3500万×3%+6万円 1,110,000円 (税別)

 

ネット不動産 1,110,000円の半額 555,000円(税別)

 

とかなり違います。

 

しかも最近は、買い取り業者への仲介も増えておりますが、


その場合は、仲介手数料は不要です。

 

 


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